君澜案例│一个“一波四折”的房屋租赁合同纠纷

来源:朱静亮律师日期:2020-04-29

一个一波四折的房屋租赁合同纠纷

总有人问我,律师工作是不是和小说里一样精彩。我想说,律师工作会比小说精彩,因为小说是需要逻辑的,而律师工作中碰到的实际状况却不需要。就好像下面我说的这个案子,看似简单,处理突发状况的复杂程度远超我的想象,可以说是一波四折--题记

 

某天,我在办公室里接到了一家公司关于房屋租赁合同方面的纠纷。初步看了公司提供的材料,我认为这个案子可以说非常的简单:整个案情就是公司将其名下的一整层房产出租给了房客,用于开设公司。双方签订了五年的房屋租赁合同。合同履行过半时,房客公司提出因无力经营公司,不能再继续租赁房屋,遂向房东提出解除合同的申请。而双方合同内对于单方提前解约的违约责任还做了特别规定。这类官司可以说是标准的事实清楚、证据确实充分,让房客公司承担违约责任这个诉求基本上不存在败诉的可能性。因此我也就没多做考虑,接下了这个案子。但处理过程中,我却发现,我想的简单了。

为躲债把公司转给他妈?

因为房客公司是由于无力继续经营,才提出的解约,因此我觉得这个案子从证据上看,赢面虽然非常大,但是即使赢下来,房东公司也不一定能拿得到钱。故在处理这个纠纷伊始,我首先要确定的是房客公司承担违约金的能力。在我查了房客公司的背景后得知,房客公司为了躲债,竟然背着房东公司早早地就做了躲债的准备:房客公司是一家一人公司,其唯一的股东在提出解除合同申请后,就将公司所有的股权转移给案外人。而经过我和房东公司确认,新股东是一个其从未听过的6070岁的案外人。通过进一步查阅公司内档,我发现这个新股东与原股东在身份证上登记的地址是同一个村,那么根据我的经验来说,他两很有可能是认识的,甚至可能是亲戚(在庭审过程中,原股东也承认了新股东是他的母亲)。可以说,房客这个操作,进一步增加了房东拿到钱的难度。

房客股东这种操作,我们业内一般叫背猪猡。也就是说,当公司作为债务方,有能力偿债但故意拖欠不还时,为了督促债务方偿债,执行法官就会将债务方公司的法定代表人(一人公司一般来说就是唯一的股东)列入限制高消费名单,限制其乘坐飞机、高铁等高消费,公司也不能进行贷款,这样对于一个需要继续经营的公司乃至一个有正常生活需要的现代人,都会有非常大的影响。因此公司一般都会尽力偿债。但有的法定代表人为了规避这个规定,在明知其可能承担债务,但尚未经过法院判决时,就将公司股权以及法定代表人的身份转让给了第三人,那么与公司股权相对应的所有债务也就由第三人一并承担,限制高消费等措施也就落到了这个第三人头上。而挑选这个第三人,也有讲究。一般都会找那种村里上了年纪的老头老太,对于一辈子都不出村庄的他们来说,坐不坐飞机、高铁似乎对他们的生活没什么太大影响。这样,找到猪猡背债的原公司法定代表人,就可以继续逍遥法外了。

对于这个一个案子,如果我按照现状去主张权利,房东公司依然是可以胜诉。但一纸只能将新股东列入限高黑名单的判决书,无论是对于房东公司还是我来说,基本上就等同于废纸。那么我就要考虑,怎么才能把看上去有偿债能力的原股东拉下水呢?

通过查阅法条,我发现当一人有限公司的股东不能证明公司的财产与其个人财产是相互独立的时候,就要对公司债务承担连带责任。虽然法条将证明相互独立的责任给了股东,但是我还是要提起足以引起法官对双方财产混同产生怀疑的初步证据,才能够迫使法官将举证责任到房客股东头上,再由其去举证证明自己与公司的财产没有混同,并承担举证不能的后果。于是,我就要求房东公司提供所有与房客公司往来资金的证据。通过翻阅前述证据,我发现房客并不是通过公司账户缴纳房租,而是通过其股东自己的银行账户缴纳房租。我相信,这样的证据,已经足够引起法官的合理怀疑了。因此,在诉讼请求中,我不仅主张了房客公司承担违约责任,还要求其原股东承担连带赔偿责任。

合同没约定送达地址,竟然无法解除?

在进一步查阅合同后,我发现本案合同里,未约定对方的送达地址。如果房客公司有经验的话,按照如下方式操作,就可能会将房东拖到一个求对方调解的尴尬局面:

本案中,房客公司提出了解约申请,但房东公司尚未对该申请进行确认。那样房客公司就可能以未与房东公司就解约问题达成一致意思表示为由,主张合同未解除,虽然一般情况下,法官采纳房客公司这种胡搅蛮缠的可能性不大,但是如果房客公司这么主张被法院采纳的话,那么法院就会认为双方合同没有解除,房东公司就没办法将房屋租给新的房客,否则就有可能承担违约责任。

这种情况下面,房东公司反过来就会以要求房客公司承担较低或者干脆不承担违约责任为条件,求着房客公司调解。这样本来优势的局面就可能成为劣势。

为了防止这种情况发生,一般情况下我都会补给对方一个函件,内容就是你们的解约申请,我方已经收到。对于解约,我们同意,但是根据合同相关条款,你们要承担违约责任……”但是在本案中,却没办法这么操作,因为双方合同并未规定送达地址。而在我接手这个案件时,对方已经人去楼空,唯一的股东还换人了,也就是说,我这个确认解除的函件根本不知道送给谁去,没法到达对方,也就不产生确认解除的效力。这样就会存在一定的风险。

回到本案中,为了防止前述风险的发生,我就只能想办法去说服法官相信对方解除合同的申请已经发生解除合同的效力。我想法官考虑合同解除的问题,可能会参考如下几个点:1、合同是否约定了房客公司有单方面解除合同的权利?2、该条款是否存在无效的可能?第一个问题,我认为房客公司是有权利单方提出解除的。因为合同里约定,如房客公司可以要求提前解除合同,但要按照提前解约天数的两倍,向房东承担违约责任。也就是说,房客公司虽然可以要求提前解约,但违约金数额非常高,如果这个合同还剩下两年半未履行,那么房客公司要提前退租的话,就要向房东公司支付相当于五年租金的违约金。那么第二个问题来了,这条款是否可能被认定为无效呢?我的分析是,虽然法官有可能因为违约金太高,将其调低。但是双方对于租赁合同中单方解除权”的约定还是有效的。而为了防止法官以房东公司单方面设置霸王条款等理由过分调低房东公司的违约金,我还在合同内找到了与之相对应的房东公司提前解除合同需承担相同数额违约金的条款,并在向法院提起诉请时,将违约金调低到六个月,以进行应对。

房客遗留大堆家具在房屋内,无法处置?

对于任何房屋租赁纠纷来说,租赁房屋内遗留物都是很难处置的。虽然实践中很多房屋合同都会规定,双方合同解除并经过一段时间后,如房客不处理遗留在房屋内的物品,则视为房客自动放弃遗留物品,房东有权处理。但是严格来说,这么约定是不符合我国《物权法》以及法律逻辑的:物权的放弃,只能由所有人以明确的行为作出,比如将垃圾丢弃到垃圾桶内,视为所有方放弃了对垃圾的所有权,那么垃圾就变成了无主物,这个时候,拾荒者可以针对无主物去取得所有权。进一步地,该放弃物权的意思表示,不能存在任何误解。比如当垃圾是存在价值的,像金戒指等金饰品,那么即使被所有人扔进垃圾桶,也不能视为所有人放弃了所有权,而被拾荒者去垃圾桶取得所有权。所以当一堆有价值的家具被遗留在出租屋,即使是有事先约定的条款,是否能被认为房客公司放弃了所有权,也是有一定争议的。

 

而在本案中,合同都没对类似条款进行约定,那么我们就没有依据去任意处理房客遗留在出租屋内的物品了。

虽然法律是这么规定的,但房东公司并不能理解前述概念,就让他们的法务来问我,那么是不是房屋里的物品永远就不能处理并找新的租户了。我告诉她,严格来说,房客东西没搬走,房东是不能私下动的,只能因为对方侵犯了你的物权,而向对方收取一定的房屋占用费。如果房东坚持要搬走,对方可能会提出你损坏了对方物品,这样还会给房东造成一定的麻烦。但是房东提出坚持要搬走,那我就只能帮他们出了个主意,让房东将房客的东西搬去一个自有仓库,并在搬东西的时候要求公证处全程录音录像。

在搬东西的当天,不知道房客从哪得到了消息,就来现场闹事了。她当场报警,并在警察局做笔录时,提出放在办公桌内的5000块钱不见了。但我在警察局也提出,我们这边搬家是有公证处全程录音录像的,如果需要的话,我可以提供公证处的录像供警察参考。这个时候警察也就劝她不要再闹事了,她就只能选择将东西搬走,这一折也就这么过了。

合同纠纷竟然没有合同原件?

到开庭前夕,我让房东公司将所有准备好的证据原件都提供给我。没想到,房东公司的法务突然跟我说了一句我从没想到的话:朱律师,我们这个案子的合同原件被现场负责人弄丢了,现场负责人已经离职,所以我们也找不到合同原件了。

这就好比我第二天就要上战场了,我的指挥官突然把我手上的枪收走,还让我继续去打仗。听到这个消息,我当场就发火了,表示不再代理这个案子!但法务好说歹说,把我劝了下来,让我继续来代理这个官司。

静下来后,我思考了下目前的状况。严格来说,没有合同原件,对方并不能否认双方的合同关系。毕竟对方每个月都向我们缴纳租金。虽然这个租金是通过股东个人账户给我们的,但是从数额及给付时间来看,很难否认这笔钱是租金,所以如果对方在庭上要求查看合同原件,并得知我们丢了合同原件的话,最有可能的抗辩是,虽然签过合同,存在租赁关系,但是自己这份合同也丢了,记不清对于违约条款是怎么约定的了。一旦对方这么抗辩,法官也不敢硬判对方违约责任,多数就是劝我方放弃向对方主张违约责任。

为了防止房客公司在庭上查看我们的原件,我需要给房客公司增加心理压力。于是我就向房东的法务提出,请当初和房客公司签合同的人陪同我共同出庭,防止对方当庭说谎。没想到房东的法务说,和房客公司签合同的业务人员根本不肯出庭。想想也是,弄丢合同原件的是她领导,又不是她,她领导都离职了,所以丢合同导致败诉这件事情对签合同的人来说,她是不用承担任何责任。但如果她出庭后再败诉的话,她反而就要承担责任,所以不出庭对她个人是最好的选择。但是,这对整个公司而言,是及其不负责任的想法。

难道我只能寄希望于法官及对方不核查我的原件了吗?这并不是我的风格啊。

当我最后一次拿起我为这个案子调取的所有证据时,突然在我之前调取的房客公司工商内档里发现,他们在开公司时,曾将这份租赁合同作为场地证明一并提供给工商局进行备案。那么也就是说,虽然房东公司无法提出双方敲章的原件,但是我们还能提出他们是将这份合同提交工商局内档备案,房客公司不能否认这份合同的存在。我们也可以依据备案合同违约条款向对方主张违约责任。也就是说,这个风险,也已经被我预先处理掉了。至此,我相信不出意外的话,这个官司,已经看到了胜诉的可能。

到了开庭时,房客公司的原股东作为公司,以及新股东(也就是她母亲)代理人出庭。由于我庭前已做了充分的准备,她所有的抗辩点,也都被我提前料到并做好回应,所以整个庭审过程没出太大意外。比如她在庭上针对我的诉讼请求提出,其是职业经理人,仅是代公司垫付房租,因此不应该与公司债务承担连带责任。还有认为我们提出的违约金数额过高,解约条款是霸王条款,应被认定为无效。但由于我在庭前都已做好了准备,并一一在庭上回应。所以对方的抗辩,完全都没有被法官采纳,而我的观点,则都被法官采信。最后法院判决,原股东与房客公司连带向房东公司承担相当于3个月房租的违约责任,并且案件受理费用完全由对方承担。也就是说,法院判决我方完全胜诉。因此我在和房东公司汇报时,很自豪地对他们说了句,君以国士待我,我必国士报之。

有很多人认为,律师的工作很简单,可以流水线作业,因此不应该收费这么高。但是当我把这个案子剖析出来,还有人会认为律师的工作简单吗?我相信每个人都有自己的答案。

 

—— E N D ——

 

君 澜 法 语:权利和义务就是得到和付出。
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